Sicurezza del condominio: le responsabilità dell'amministratore

In un complesso condominiale non solo ci sono molte persone che, ogni giorno, hanno accesso alle aree comuni, ma anche, molto spesso, vi lavorano diverse figure professionali: dal portinaio al giardiniere, dagli addetti alle pulizie ai manutentori di impianti e ascensori. Senza contare i casi in cui si ritengano necessari lavori particolari (di manutenzione ordinaria o straordinaria).

Ecco perché un condominio viene equiparato a un’azienda ogni qualvolta vi sia del personale atto a svolgere un’attività lavorativa all’interno, e l’amministratore può configurarsi come datore di lavoro o come responsabile dei lavori, a seconda dei casi.

Garantire la salute e sicurezza di tutti i soggetti coinvolti è, dunque, di massima importanza: vediamo insieme quali sono obblighi e responsabilità dell’amministratore di condominio.

Sicurezza del condominio: obblighi e responsabilità dell’amministratore

L’amministratore deve garantire la sicurezza di chiunque acceda alle parti comuni del condominio: egli può essere ritenuto responsabile, ad esempio, per omessa rimozione del pericolo che pregiudica l’incolumità delle persone, qualora non si adoperi perché vengano effettuati tutti gli adeguati controlli.

Devono essere pienamente osservate, quindi, le misure di sicurezza antincendio, con conseguente obbligo per l’amministratore di richiedere il rilascio del certificato di prevenzione incendi, quando previsto dal DPR 151/11. Particolare attenzione va posta anche alla conformità degli impianti elettrici e a gas, sempre con riferimento alle parti comuni, per garantire la salute e sicurezza dei condomini ed evitare di incorrere in sanzioni civili o penali in caso di spiacevoli incidenti.

Lo stesso discorso vale, ad esempio, anche per la manutenzione della canna fumaria condominiale: in caso di avvelenamento da monossido di carbonio, è l’amministratore a dover rispondere dell’accaduto sia civilmente che penalmente.

In generale, l’amministratore deve attivarsi a tutela del condominio, per garantire la salute e sicurezza delle parti comuni, segnalando anche l’eventuale urgenza dei lavori da compiere (mentre non viene considerato responsabile se poi l’assemblea decide di non procedere, una volta evidenziata la necessità di intervento e il potenziale pericolo in caso di mancata attuazione dei lavori).

Condominio come luogo di lavoro: responsabilità dell’amministratore

Come anticipato, il condominio può rivelarsi anche un vero e proprio luogo di lavoro, in virtù delle figure professionali e delle attività coinvolte per la fornitura di diversi servizi.

Partiamo da quella che forse è la casistica meno comune, ma che comunque può verificarsi, ovvero quella che prevede la presenza di un lavoratore dipendente all’interno del condominio (ad esempio, l’addetto alla portineria).

Qui l’amministratore viene equiparato al datore di lavoro, e ha dunque l’obbligo di rispettare le norme di prevenzione e protezione stabilite dal D.Lgs. 81/08: dalla nomina di un RSPP e di un medico competente, alla redazione del Documento di Valutazione dei Rischi.

Nel caso, invece, in cui l’amministratore di condominio si affidi a un lavoratore autonomo o a un’impresa appaltatrice, egli deve verificare l’idoneità tecnico-professionale del fornitore scelto, richiedendo la documentazione di conformità alle norme del Testo unico sulla salute e sicurezza sul lavoro.

In questo caso egli viene identificato come committente, e quindi è tenuto comunque a cooperare con gli altri soggetti coinvolti per coordinare le attività e gli interventi di protezione e prevenzione dei rischi. Nello specifico, l’amministratore che si affida a una sola impresa/lavoratore autonomo oppure a più soggetti, nell’ambito di cantieri mobili o temporanei, si configura come responsabile dei lavori, e dovrà:

• verificare l’idoneità tecnico-professionale dei fornitori;
• richiedere il Piano Operativo di Sicurezza (POS);
• nominare il coordinatore per la sicurezza (CSP/CSE), nel caso di più imprese coinvolte;
• verificare che vengano rispettate le norme di sicurezza.

Come stabilito dalla sentenza n. 25540/2017 della corte di Cassazione, l’amministratore è, dunque, ritenuto responsabile nel caso in cui non vengano effettuati i controlli previsti per legge e venga omesso di verificare la corrispondenza ai criteri tecnici di sicurezza.

Sicurezza nel condominio senza amministratore

Finora abbiamo visto le responsabilità dell’amministratore per la sicurezza del condominio, ma cosa accade in assenza di una figura che ricopra tale ruolo?

Questa casistica potrebbe presentarsi qualora i condòmini siano in numero inferiore a otto: fino a tale soglia, infatti, la nomina dell’amministratore non è obbligatoria.

Di conseguenza, dovranno essere i condòmini stessi ad occuparsi di rispettare le norme stabilite dal D.Lgs. 81/08, nominando un soggetto disponibile a ricoprire il ruolo di datore di lavoro (che potrà essere uno dei condòmini stessi o anche un soggetto esterno).

La persona designata dovrà quindi coordinare le attività di imprese, lavoratori autonomi o subordinati che prestano servizio nei confronti del condominio. Come stabilito all’art. 2, comma b), del D.Lgs. 81/08, essa avrà poteri decisionali e di spesa, oltre a dover assolvere agli altri obblighi e responsabilità definite nel Testo Unico stesso.

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Scritto da: Mario Gelao Consulente specializzato in prevenzione e sicurezza su lavoro, amante di lettura, cinema e disegno.